二手房組合貸款弊端是什么？
“組合貸”的弊端在于借款人置業(yè)升級換房時會受到二套房政策的“牽連”。“偉嘉安捷”的專家分析指出，“組合貸”對于一步到位置業(yè)、不再有貸款需求的借款人來說比較合適，但是對有再次換房打算的購房人則不是很適用。
1、二手房交易稅費(fèi)計算器，這主要是因為“組合貸”容易產(chǎn)生一個問題，使用商貸的那部分會在央行的征信系統(tǒng)中留檔，如果購房人有置業(yè)升級需求，再貸款買房時會被商業(yè)銀行認(rèn)定為二套。而套住房使用公積金貸款還清后，再次用公積金貸款還將會算做首套住房，按優(yōu)惠政策執(zhí)行。
2、從這一點看，借款人在使用“組合貸款”時要慎行。盡管北京銀監(jiān)會對非改善型住房再次貸款的利率按各銀行風(fēng)險合理確定，但二套房的首付仍然是四成，利率不能享受7折優(yōu)惠。
二手房組合貸款首付比例是什么？
組合貸款的首付比例跟房屋套數(shù)有關(guān)，如果您所購買的房屋為首套房，那么首付比例為房屋總價值30%;若該套房是二套房，那么首付比例為房屋總價值60%。
1、如果購房者沒有房產(chǎn)的，也就是首套二手房，那么二手房貸的首付不低于30%，這里說的30%值得不是成交較而是評估價。而二手房貸款式根據(jù)二手房評估作為參考的，而一般評估價都低于市場價格。
2、如果購房者都有了一套房產(chǎn)，那么他在二手房首付的時候比例就應(yīng)該是70%左右，而基準(zhǔn)利率目前為6.55%部分銀行首套可以做到85折。
3、三套房產(chǎn)的情況，如果需要向銀行貸款購買二手房的話那么根據(jù)規(guī)定是不予貸款的。
現(xiàn)在能不能做組合貸款？
小編的回答是：可以的，組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，即借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房(或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式)作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。
就是公積金貸款和商業(yè)貸款同時使用，一般是在個人貸款超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的公積金貸款的高上限才使用的，如購買高檔住宅，須貸款50萬元，而當(dāng)?shù)毓e金管理規(guī)定公積金多貸款40萬元。這樣的話，剩余的10萬元將使用商業(yè)貸款，同時利息也不能享受公積金貸款的利息。
申請組合貸應(yīng)注意哪些方面？
1、只有公積金繳存者可申請組合貸款。所謂的組合貸款，即“商業(yè)貸款+公積金貸款”的貸款模式，所以想要申請此項貸款，借款人必須在擬購房所在地按時足額繳存了公積金，且公積金賬戶仍處于正常繳存狀態(tài)中。
2、用足公積金貸款。申請組合貸款時，購房者盡量用足公積金貸款，并盡量延長貸款期限，同時大程度的縮短商業(yè)貸款期限，以便降低月還款額，同時節(jié)省貸款成本。
3、在還款期之前先行償還貸款應(yīng)先還商業(yè)貸款。申請組合貸款買房的朋友，若想在還款期之前先償還貸款，應(yīng)該優(yōu)先償還商業(yè)貸款，因為組合貸款中，商業(yè)貸款部分的貸款利率相比公積金貸款較高，若先將商業(yè)貸款還清，借款人可省許多房貸利息。
4、確定貸款金額。組合貸款中公積金部分申貸金額一經(jīng)確定不可更改，所以貸款申請人及配偶，需到公積金管理中心查詢可貸款金額，并結(jié)合自身情況確定申請的貸款金額。
組合貸款的可貸額度，是由兩個方面決定的，分別是公積金貸款的額度和商業(yè)貸款的額度，兩者中較低者，就是組合貸款可貸款額度。
5、要選定適合自己的還款方式。對于每個借款人來說，在與銀行簽訂借款合同時，要先對這些還款方式進(jìn)行了解，確定適合自己的還款方式，因為還款方式一旦在合同中約定，一般在整個借款期間就不得更改。
