樓市正在迎來一輪政策“松綁潮”。中原地產研究中心統計，僅在5月單月，就有超過100個城市發布穩樓市的調控政策，多地放松限購限貸，但市場反響并不積極。
業內呼吁，在本輪各地樓市放松政策中，要跳脫出單一放松限購或信貸政策的思路，嘗試規避“住”和“防炒”之間的刻板矛盾。應以城鎮化為切入點，重點支持有利于居民生活品質改善的地產模式。
近期中辦、國辦也在發文，要求推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。如何真正松綁樓市?放松政策能否傳導至微觀市場?未來數月將是市場見底反彈的關鍵窗口期。
因城施策支持樓市
時至今日，中央層面仍在不斷釋放寬松表態信號，要求各地“因城施策”支持合理住房需求，維護房地產市場的平穩運行。以期刺激樓市需求修復、市場回暖。
4月29日，中共中央政治局會議仍強調“房住不炒”定位，但明確提出支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管。
自2022年3月初以來，已有超過130個城市出臺包括降低房貸首付比、放寬限購限售門檻等在內的樓市調控松綁政策。
各地針對樓市出臺的放松政策，可劃分為首付比和房貸相關政策，以及限購限售兩大類。此輪各地樓市放松政策中還出現了一種全新的方式，即面向多孩家庭放松限購或給予購房補貼，刺激家庭釋放改善性購房需求。
根據國海證券的測算，2021年，房地產業及其完全拉動的上下游行業增加值為28萬億元，占GDP的24.5%。其中，2021年房地產和住房建筑行業增加值12.5萬億元，占GDP的10.9%。房地產事關國計民生，在拉動經濟增長、支撐地方財政收入、信用創造、促進消費、解決就業、財富積累、改善民生等方面均發揮著關鍵作用。
政府增信房企融資
各地因城施策支持樓市之時，房企融資也在松綁。中國人民銀行行長易綱表示，今年前四月，企業新發放貸款平均利率4.39%，是有統計記錄以來的低位，要盡快矯正對民營房企的信貸收縮行為。
4月，證監會、國資委及全國工商聯發布《關于進一步支持上市公司健康發展的通知》明確提出，支持房企轉型，支持民營房企融資。
進入5月，上交所黨委召開專題會議稱，將繼續做好服務實體企業發展工作，服務好民營房地產企業的合理融資需求，推動擴大基礎設施REITs試點范圍，合理把握IPO和再融資常態化。
民營企業公開市場融資功能逐漸恢復，監管部門要求首先保障符合標準的民營房企：其一是債務結構穩健，償債壓力低;其二銷售基本盤穩定，業績增長能力強。
以行業龍頭碧桂園為例，2021年，公司權益銷售金額5580億元，權益銷售面積6641萬平米，較2020年相比基本保持穩定，滾動回款率維持在90%以上。
同期，碧桂園三道紅線指標持續優化。截至2021年12月31日，其總有息負債余額同比下降2.6%至3179.2億元，現金短債比約2.3倍，企業短期債務壓力減輕。整體的資產負債結構得到改善，凈負債率下降10.2個百分點至45.4%。
憑借著較強的銷售韌性，以及不斷優化的三條紅線指標，碧桂園成為首批政府增信的示范房企，率先試水通過“債券發行+信用保護”的方案進行融資，成功發行規模5億元人民幣債券，這足體現了監管機構對優質民營房企基本面以及持續經營能力的認可。
縣域市場為樓市添動力
數據統計顯示，樓市放松政策陸續推出后，市場反應并不熱烈。
多名受訪者指出，在樓市過熱期推出的限制性調控政策，在當下市場信心不足、需求疲弱的局勢中確已不合時宜。但也有反對觀點指出，為了房地產行業長遠穩定發展，“房住不炒”不可動搖。
如何根本上解決“住”和“防炒”之間的刻板矛盾?業內呼吁，在本輪各地樓市放松政策中，應跳脫出單一放松限購或信貸政策的思路，嘗試從城鎮化入手支持樓市。
華夏新供給經濟學研究院創始院長賈康認為，房地產業仍將是中國發展的支柱產業。我國戶籍人口城鎮化率現在只有45%。未來幾十年里，還有幾億人要從農村進入城鎮成為市民，這與房地產行業密切相關。房地產行業的成長性空間仍然可觀。
縣域市場的房地產發展動力不容小覷。作為深耕三四線城市的代表性房企，碧桂園歷年財報為此提供了強有力佐證。
2021年，碧桂園來自三四線城市的銷售額占比達68%。權益合同銷售額排名前十的城市，大部分為強三四線城市，鹽城、金華、南通的銷售額超過80億元，惠州、佛山的銷售均超110億元，東莞更是高達148億元。
在此背景下，碧桂園營收穩步增長，2017年至2021年分別達到2280.57億元、3811.22億元、4867億元、4639.2億元、5241.8億元。
2022年1月，住建部發布了《“十四五”建筑業發展規劃》(以下簡稱《規劃》)，闡明“十四五”時期建筑業發展的戰略方向。
“十四五”建筑業發展規劃從完善智能建造政策與產業體系、夯實標準化和數字化基礎、推廣數字化協同設計、大力發展裝配式建筑、打造建筑產業互聯網平臺、加快建筑機器人研發和應用、推廣綠色建造方式等七個方面引導發展，著重強調了BIM技術的集成應用;行業級、企業級、項目級、行業監管等建筑產業互聯網平臺建設;部品部件生產機器人、施工機器人以及運維機器人的研發與應用等。
近年，不少企業致力于數字化轉型，如碧桂園的博智林建筑機器人已進入批量施工應用全新階段，同時這在中國乃至全世界建筑行業內均屬首創。
截至2022年5月底，博智林旗下已有23款建筑機器人投入商業化應用，服務覆蓋28個省份(直轄市、自治區);累計應用施工面積超1000萬平方米。
這也意味著，隨著新型城鎮化的加速推進，城市住房需求特別是改善性住房需求持續釋放，縣城居民生活品質進一步改善的展望下，智能建造將成為未來發展的重點項目。
碧桂園總裁莫斌為此寫下注腳：“碧桂園相比同行最大的優勢就是公司業務覆蓋全產業鏈，因此相信博智林的市場競爭力會越來越強，也希望積極融入國家多層次住房供應體系，參與地方保障性住房建設。”
