2022年以來，受多地疫情反復(fù)、期房項(xiàng)目停工、住房需求動(dòng)能減弱等因素影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的挑戰(zhàn)，不斷出臺(tái)的調(diào)控政策何時(shí)明顯生效?明年房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有望復(fù)蘇，業(yè)內(nèi)議論紛紛。

12月7日，行業(yè)第三方機(jī)構(gòu)中指研究院發(fā)布《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)2022總結(jié)&2023展望》，對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)做出總結(jié)、對(duì)未來行業(yè)走勢(shì)進(jìn)行展望。

報(bào)告顯示，2022年我國房地產(chǎn)政策進(jìn)入全面寬松周期，監(jiān)管部門、地方政府多次出臺(tái)利好政策，全年已有超300省市(縣)出臺(tái)政策近千條，發(fā)布數(shù)量達(dá)到近年峰值，對(duì)需求端政策的優(yōu)化頻發(fā)，多地房貸利率達(dá)歷史低位。

尤其是進(jìn)入11月以來，多個(gè)監(jiān)管部門接連釋放重磅利好，“金融16條”允許房企債務(wù)展期并加大對(duì)房企融資支持力度，“第二支箭”、“第三支箭”接連落地，政策整體呈現(xiàn)出落地快、范圍廣、規(guī)模大的特點(diǎn)。

不過，因居民購房觀望情緒仍較重，政策傳導(dǎo)尚需時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。今年前11月，中指監(jiān)控的百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.06%，為2015年以來同期最低水平，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.55%。

從房?jī)r(jià)環(huán)比變動(dòng)來看，截至今年11月，百城新建住宅價(jià)格已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌，超半數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌;百城二手住宅價(jià)格已連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌，四分之三城市價(jià)格環(huán)比下跌，市場(chǎng)下行壓力加大。

房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期不再，居民的購房動(dòng)能也有所減弱。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1～10月，全國商品房銷售面積11.1億平方米，同比下降22.3%，商品房銷售額10.9萬億元，同比下降26.1%。

中指研究院表示，截至10月末，50個(gè)代表城市可售面積處在相對(duì)高位，出清周期為16.9個(gè)月，較2021年末延長(zhǎng)3.1個(gè)月，其中三四線代表城市出清周期為20.9個(gè)月，市場(chǎng)庫存去化壓力較大。

展望2023年，因宏觀環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)的穩(wěn)定性愈加重要。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，未來我國財(cái)政、貨幣政策仍將持續(xù)發(fā)力并保持寬松基調(diào)，助力經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。隨著各項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策顯效發(fā)力，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有望逐步恢復(fù)。

地產(chǎn)調(diào)控將堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變，但供需兩端政策力度有望加強(qiáng)，核心一二線城市特別是核心二線城市，限購等政策優(yōu)化空間較大;企業(yè)合理融資需求將繼續(xù)得到支持，房企融資鏈條有望進(jìn)一步暢通;“保交樓”仍然是側(cè)重點(diǎn)，專項(xiàng)借款及配套資金加快落地，有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，促進(jìn)購房者預(yù)期好轉(zhuǎn)。

在此背景下，中指研究院預(yù)計(jì)，2023年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)趨穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢(shì)難改，投資或繼續(xù)下行”的特點(diǎn)。

報(bào)告稱，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，但在中長(zhǎng)期住房需求釋放動(dòng)能減弱的背景下，增幅或有限;中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平;悲觀情形下，市場(chǎng)預(yù)期和信心修復(fù)不明顯，商品房銷售面積繼續(xù)回落，降幅或在3.6%左右。

房?jī)r(jià)方面，受企業(yè)降價(jià)促銷、二手房掛牌量增加等因素制約，短期房?jī)r(jià)下跌態(tài)勢(shì)難改。不過，核心一二線城市市場(chǎng)有望恢復(fù)預(yù)期、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目逐漸入市，將對(duì)銷售均價(jià)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性帶動(dòng)，全年商品房銷售均價(jià)有望逐漸趨穩(wěn);多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)或延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。

中指研究院認(rèn)為，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于“去庫存”階段，房企短期應(yīng)抓住融資通道，最大限度補(bǔ)充流動(dòng)性;隨著核心二線城市優(yōu)化調(diào)控政策、防疫形勢(shì)好轉(zhuǎn)，核心城市市場(chǎng)或率先企穩(wěn)，房企應(yīng)積極營銷加速回款，恢復(fù)“造血”功能，優(yōu)選城市、優(yōu)選項(xiàng)目、實(shí)現(xiàn)換倉，通過深耕價(jià)值城市穿越行業(yè)周期。

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