境外債重組正成為房企緩解境外債兌付壓力的首要選擇。
11月13日晚間，中梁控股公告，預(yù)期不會(huì)在寬限期內(nèi)支付兩筆明年4月到期票據(jù)的應(yīng)付利息，并宣布將暫停支付公司境外債務(wù)項(xiàng)下所有的應(yīng)付本金和利息。
這是距離旭輝宣布尋求境外債全面解決方案10天后，又一家“蹲下去”的房企。
“年初房企基本就斷定不會(huì)再保境外債了，集體‘躺平’意味著境外融資這條渠道堵死了。現(xiàn)在房企就是抓生產(chǎn)、抓銷售，雖然境內(nèi)融資難度巨增，但境內(nèi)債不能‘躺平’。”某房企內(nèi)部人士說(shuō)。
短短幾天時(shí)間，先后有旭輝控股、金科股份、中南建設(shè)、中梁控股紛紛宣告美元債違約，選擇不再支付美元債的本金或利息，開(kāi)始著手境外美元債重組的同時(shí)，將“保交樓、保生產(chǎn)、保境內(nèi)債務(wù)兌付”擺上臺(tái)面。
不過(guò)，利好也接踵而至，繼國(guó)家三部門召集21家民營(yíng)房企召開(kāi)座談會(huì)推進(jìn)第二輪增信發(fā)債之后，央行“第二支箭”再度發(fā)力，緊接著人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)“金融16條”支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。熱度還在繼續(xù)醞釀，近兩日的地產(chǎn)股市、債市也迎來(lái)了高光時(shí)刻。
多位接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪的市場(chǎng)人士認(rèn)為，樓市維穩(wěn)政策持續(xù)升級(jí)，避免房地產(chǎn)業(yè)因去杠桿提速引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。大部分房企美元債展期主要是因?yàn)榱鲃?dòng)性問(wèn)題，這一系列政策發(fā)布后是不是拐點(diǎn)還需要時(shí)間去驗(yàn)證。房企現(xiàn)金流主要來(lái)源于融資和銷售回款，若內(nèi)生動(dòng)力不足，“寒冬”仍將持續(xù)。
“現(xiàn)在的市場(chǎng)信心恢復(fù)尤為重要，比融資更重要的是促進(jìn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，再生產(chǎn)再經(jīng)營(yíng)才可持續(xù)，進(jìn)而才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。”前述某房企內(nèi)部人士說(shuō)。
“棄外保內(nèi)”的抉擇
在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期里，房企美元債違約愈發(fā)頻繁。
11月1日，旭輝控股一紙公告拉開(kāi)了又一輪上市房企公開(kāi)暫停償還境外債本息序幕。截至公告日，旭輝境外債務(wù)總額約68.5億美元，暫停支付的款項(xiàng)約4.14億美元。
緊隨其后中南建設(shè)發(fā)布公告我，未能在寬限期內(nèi)支付JIAZHO 11.5 04/07/24利息，構(gòu)成違約事件。由于市場(chǎng)調(diào)整、行業(yè)非良性循環(huán)等原因，將暫不支付有關(guān)票據(jù)利息。同時(shí)有消息稱中南建設(shè)也要開(kāi)始著手境外美元債重組。
一周后，中梁控股宣布將暫停支付公司境外債務(wù)項(xiàng)下所有的應(yīng)付本金和利息。截至公告日，中梁控股境外債務(wù)的未償還本金合共約11.8億美元。
至于為何做出這一選擇，從這幾家房企公告中可以看出，“缺錢”是主要困境，在暫停支付全部境外債券本金和利息后，將集中有限的資金保交樓、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)及維護(hù)境內(nèi)融資。
前述某房企內(nèi)部人士認(rèn)為，局部爆發(fā)的“斷貸潮”打擊了市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企最后的信心，部分金融機(jī)構(gòu)出于風(fēng)險(xiǎn)管控對(duì)民營(yíng)房企采取差別化對(duì)待，停貸、抽貸等行為也進(jìn)一步加劇了民營(yíng)房企的流動(dòng)性緊張，導(dǎo)致企業(yè)不得已出險(xiǎn)。尋求整體債務(wù)解決方案能夠緩解短期內(nèi)流動(dòng)資金壓力。
“看似‘棄外保內(nèi)’，實(shí)際上很多‘躺平’企業(yè)基本所有債券都還不上了。”前述某房企內(nèi)部人士說(shuō)，近期一系列利好政策保的是“三好生”房企現(xiàn)金流，不是“暴雷”房企的資不抵債。
IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，依靠民營(yíng)房企自身信用很難自行發(fā)債融資，放棄境外債本息支付會(huì)造成境外債市場(chǎng)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)整體信用狀態(tài)的重新評(píng)估，一般企業(yè)發(fā)行信用債的綜合成本與難度會(huì)大大增加。即便債務(wù)重組完成，也不意味著企業(yè)徹底脫困。房企化債的核心在于銷售，真正的脫困還有待市場(chǎng)回暖。
幾乎在同一時(shí)間，綠地控股將旗下9只美元債集體“打包”展期，這9只美元債目前尚未償還的本金總額合計(jì)約31.82億美元。金科的10億元中期票據(jù)“20金科地產(chǎn)MTN001” 迎來(lái)二次違約，資金緊張程度已無(wú)法承受分期兌付。
據(jù)上海票據(jù)交易所信息顯示，前三季度累計(jì)有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家，涉券規(guī)模550億美元，較2021年全年增加368億美元。
某機(jī)構(gòu)研究負(fù)責(zé)人表示，目前國(guó)內(nèi)大部分房企美元債違約主要是因?yàn)榉科竺媾R流動(dòng)性問(wèn)題。由于近期若干頭部企業(yè)宣布暫停境外債償付或申請(qǐng)債務(wù)展期，預(yù)期未來(lái)海外債新發(fā)行將更加艱難。如何恢復(fù)流動(dòng)性和造血能力是當(dāng)下房企最大的考驗(yàn)。
要促進(jìn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)
近一周來(lái)，伴隨房地產(chǎn)重磅利好政策頻出，也有個(gè)別出險(xiǎn)房企債務(wù)重組的操作給行業(yè)帶來(lái)了新路徑。
11月10日，富力地產(chǎn)公告，已發(fā)行的全部境內(nèi)債券共8筆獲得展期，加權(quán)平均到期期限從4個(gè)月左右延長(zhǎng)至3年以上，總額為135億元。自此，富力成為首家完成境內(nèi)外債券整體展期的內(nèi)地房企。今年7月，富力已經(jīng)完成10筆美元債的整體展期，合計(jì)49.43億美元，還款期限全部延長(zhǎng)3~4年。
從展期條件上來(lái)看，富力以兩處海外資產(chǎn)——倫敦ONE項(xiàng)目和馬來(lái)西亞富力公主灣，作為其10只美元債展期的增信措施。
此前一天，華夏幸福發(fā)布公告稱，持有境外美元債券本金總額超過(guò)50%的持有人已簽署“境外重組支持協(xié)議”。其中，持有原始債券本金超過(guò)10億美元持有人選擇將其債權(quán)中的部分份額通過(guò)以股抵債受償。目前，華夏幸福美元債存續(xù)總額為49.6億美元。
今年9月16日，華夏幸福在“債務(wù)重組計(jì)劃”基礎(chǔ)上增加償債資源和選擇權(quán)，制訂了補(bǔ)充方案，即以“幸福精選”平臺(tái)股權(quán)作為新增償債資源實(shí)施以股抵債。
“有些出險(xiǎn)房企救不回來(lái)了，要么表外負(fù)債太多，要么被合作項(xiàng)目活活‘拖死’。”某房企資金中心相關(guān)人士說(shuō)，境外債整體重組只是獲得短暫喘息時(shí)間，債務(wù)并沒(méi)有減少，只是時(shí)間線拉長(zhǎng)了。他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)信心和銷售都未獲明顯改善，沒(méi)有市場(chǎng)購(gòu)買就沒(méi)有企業(yè)的再生產(chǎn)再經(jīng)營(yíng)，哪怕企業(yè)用新的融資再生產(chǎn)了，沒(méi)有市場(chǎng)購(gòu)買依然無(wú)法轉(zhuǎn)化為實(shí)際經(jīng)營(yíng)，最終企業(yè)還是沒(méi)能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。
房企當(dāng)前最急缺的就是現(xiàn)金流，但銷售端“回血”仍然沒(méi)有明顯起色。
11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年前10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，1~10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%;商品房銷售額108832億元，下降26.1%;商品房銷售面積111179萬(wàn)平方米，同比下降22.3%。
寒冬猶在，“第二支箭”“金融16條”以及“銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金”等新政的暖意也在不斷釋放。
市場(chǎng)人士紛紛認(rèn)為，一系列政策開(kāi)始從“保項(xiàng)目不保房企”轉(zhuǎn)向“保優(yōu)質(zhì)房企”，加快“輸血”短期經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)，實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)房企融資困境，推動(dòng)民企恢復(fù)經(jīng)營(yíng)“造血”能力。
同策咨詢研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，政策出臺(tái)目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)。從當(dāng)前實(shí)際來(lái)看，融資政策是行業(yè)復(fù)蘇及穩(wěn)定的最大制約因素。不管是救“爛尾停工”項(xiàng)目還是降低優(yōu)質(zhì)房企債務(wù)錯(cuò)配導(dǎo)致的暴雷風(fēng)險(xiǎn)，都急需融資政策調(diào)整。如果政策不調(diào)整，紓困政策的效果會(huì)大打折扣，優(yōu)質(zhì)房企也會(huì)因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。房企經(jīng)歷了行業(yè)債務(wù)危機(jī)洗禮后，變得更為理性，當(dāng)前房企融資更多是優(yōu)化自身債務(wù)情況，控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，新增融資大比例是債務(wù)展期的置換融資。
某房企高管表示，房企靠的是銷售回款和融資“兩條腿”走路，正常持續(xù)的銷售經(jīng)營(yíng)和再生產(chǎn)才是房企的生存之道。沒(méi)有了高周轉(zhuǎn)，單靠融資活不下去，即使民企融資額度增大了，能不能輪到‘暴雷’房企還是一個(gè)未知數(shù)。因?yàn)橐坏┢髽I(yè)有新的融資進(jìn)來(lái)，各路債主都會(huì)蜂擁而至，要求企業(yè)先還債，但企業(yè)首先要“保交樓”。
國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪11月15日發(fā)表研究報(bào)告提出，一系列對(duì)房企的支持工具有望提振市場(chǎng)信心，緩解部分符合要求的開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性壓力，房企恢復(fù)與維持債務(wù)資本市場(chǎng)融資渠道的能力以及合約銷售的回升將是重建中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的關(guān)鍵因素。
