近日，一則關(guān)于公攤面積的話題引發(fā)社會(huì)的關(guān)注和輿論。山東省青島市一位市民購(gòu)買了110 平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有61平方米，3間臥室沒有一間超過9平方米，主臥甚至無法放下雙人床。購(gòu)房時(shí)銷售人員承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%。
事件發(fā)生后，關(guān)于公攤面積的問題再次受到大家的關(guān)注。多個(gè)相關(guān)熱搜相繼上榜。
一些網(wǎng)友呼吁取消公攤面積，也有一些網(wǎng)友認(rèn)為公攤面積很難被取消。
根據(jù)網(wǎng)上釋義，公攤面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e。簡(jiǎn)單來說，套內(nèi)建筑面積是業(yè)主專有的部分，關(guān)上家門就是業(yè)主自家的套內(nèi)建筑面積;而大家分?jǐn)偟拿娣e則屬于業(yè)主共同所有。電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等公共區(qū)域的面積都會(huì)包含在公攤面積中。
遇到開發(fā)商銷售公攤牟利，業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)?
“首先，必須先確定哪些部位是公攤和公共部分。比如對(duì)公攤的界定最常見的方法就是通過面積實(shí)測(cè)報(bào)告去核實(shí)。在核實(shí)后，可以視情況通過民事訴訟或違法查處的方式，請(qǐng)求相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查處理。”北京金訴律師事務(wù)所律師王玉臣表示，這種維權(quán)往往有一定的難度。“公攤往往屬于很多業(yè)主，而將這些業(yè)主組織起來，如果沒有專業(yè)人士進(jìn)行指導(dǎo)往往會(huì)半途而廢。此外，很多業(yè)主并不能全面掌握小區(qū)的公攤信息，甚至看著開發(fā)商在銷售公攤謀利卻不知道。”他對(duì)記者說。
相關(guān)提案頻頻被提及
在我國(guó)，公攤面積由來已久。
1995年12月1日，《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》正式施行。文件要求，商品房買賣所簽訂的商品房購(gòu)銷合同中，應(yīng)明確載明購(gòu)房者所購(gòu)置的商品房的建筑面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積(實(shí)得建筑面積)及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。
各戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法為：
第1步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)
分?jǐn)傁禂?shù)=需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和/總建筑面積之和=(總建筑面積之和-各套內(nèi)建筑面積之和)/總建筑面積之和。
第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e=分?jǐn)傁禂?shù)×各套建筑面積。
注：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。
舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，假設(shè)一套房子建筑面積100平方米，公攤面積30平方米，套內(nèi)建筑面積70平方米。若整套房屋的總價(jià)是200萬元，按建筑面積算一平方米2萬元，按套內(nèi)建筑面積一平方米2.86萬元。同一套房子，同樣一平方米，計(jì)價(jià)方式不同，單價(jià)相差8600元。
多年來，關(guān)于公攤面積的爭(zhēng)議多發(fā)，高公攤、低得房率的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，取消公攤面積的呼聲不絕于耳。尤其是今年以來，取消公攤面積已多次被提及。
今年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是全國(guó)普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧。從來沒有哪一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測(cè)量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個(gè)業(yè)主測(cè)量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用。公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e，哪些區(qū)域不是，有沒有重復(fù)收費(fèi)?也只能由開發(fā)商說了算。
在洪洋看來，公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。為此，洪洋建議國(guó)家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。讓老百姓明白付費(fèi)，放心購(gòu)房，同時(shí)也化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧。
近日，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在答復(fù)內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)十二屆五次會(huì)議王鳳華委員《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》時(shí)稱，委員提出的在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，對(duì)維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用，因此我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。
“誠(chéng)如委員所指出的，目前，全國(guó)在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積確定具有很強(qiáng)的專業(yè)性，廣大購(gòu)房者對(duì)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀的了解實(shí)際套內(nèi)面積，且公攤面積因項(xiàng)目不同存在差異，造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。”內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在答復(fù)中表示，如果改革計(jì)價(jià)依據(jù)首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計(jì)價(jià)方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作。
短期內(nèi)取消難度較大
談及公攤面積問題就離不開商品房預(yù)售制。
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，公攤面積最大的弊端就是商品預(yù)預(yù)售制的模式下，公攤面積的信息不對(duì)稱，建筑面積與套內(nèi)使用面積之間差異大，誤導(dǎo)消費(fèi)者。公攤面積計(jì)算不透明、公開，存在自由操作的灰色空間。公攤面積的費(fèi)用計(jì)算存在不合理。目前公攤面積沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，基本上是由開發(fā)商說了算。
“公攤面積的問題涉及到購(gòu)房者的購(gòu)房成本和物業(yè)費(fèi)成本，同時(shí)也和一些房企變相借公攤來降低建造成本等有關(guān)聯(lián)。所以處理好公攤面積的問題，確實(shí)具有非常好的意義，對(duì)于規(guī)范房企項(xiàng)目開發(fā)和降低購(gòu)房者購(gòu)房等成本具有積極的作用。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，“此次事件至少說明了一點(diǎn)，即公攤面積制度的存廢確實(shí)需要積極做思考和研究。此類問題關(guān)系廣大購(gòu)房者的切實(shí)利益，各地需要更好去調(diào)查公攤面積的情況，更好出謀劃策，積極解決好這個(gè)問題。”
在王玉臣看來，公攤部分是客觀存在的，不存在客觀取消的問題，但是可以在房屋銷售的時(shí)候，不以建筑面積對(duì)外銷售，而是以除去公攤面積后的套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積進(jìn)行銷售，這就可以有效避免相關(guān)的銷售欺詐。“不論是銷售的時(shí)候，還是交房的時(shí)候，如果做到對(duì)公攤部分，對(duì)公共部分充分公示，充分地公開透明，侵占公攤公共的問題勢(shì)必大大減少。”他說。
謝逸楓表示，大家呼吁取消公攤面積，不是取消這些公用部分，而是呼吁調(diào)整購(gòu)房時(shí)的交易計(jì)價(jià)計(jì)量方式，只計(jì)算套內(nèi)使用面積，不計(jì)算公用部分在內(nèi)的建筑面積。對(duì)購(gòu)房者而言，按照套內(nèi)面積計(jì)算，房屋單價(jià)確實(shí)會(huì)有所上漲，總價(jià)則是變化不大。
不過，他也表示，盡管公攤面積容易引發(fā)糾紛，但也不能說取消就取消。一旦取消，會(huì)影響到購(gòu)房者的權(quán)利、住房質(zhì)量與舒適度、配套使用與管理、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、拆遷補(bǔ)償、費(fèi)用收取等問題。“內(nèi)蒙古住建廳取消公攤面積的立法項(xiàng)目建議，僅僅是建議，不是真的取消。建議的立法項(xiàng)目，不是說取消就取消的，需要完成約定的法律程序。因此，短期之內(nèi)不會(huì)取消，與預(yù)售制一樣，長(zhǎng)期取消是大勢(shì)所趨。”他說。
關(guān)鍵詞： 公攤面積 取消公攤面積 商品房預(yù)售制 購(gòu)房成本
